[독서 리뷰] 나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다

제가 기억하려고 쓰는,

개인적인 정리 글이자 독서 리뷰입니다.

오늘의 책은 [나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다]라는 구범준님의 책입니다.

 

나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다 : 네이버 도서

* 읽게 된 계기: 저는 경매는 권리 분석이나 명도 과정에서 어려움이 많을 거라는 보편적인 편견을 가지고 있는 사람이었습니다. 그런데 만약 경매에 대해 잘 알고 있다면 이에 대한 두려움도 없어지지 않을까 하는 생각이 들었습니다. 그리고 사실 경매 자체보다는 저는 아직 까지는 무주택자이기 때문에 전세 세입자로서 내 보증금을 지키기 위한 지식을 쌓기 위해서 이 책에 접근해보고 싶었습니다. 전세 사기가 판을 치는 요새, 전세 보증금을 잃게 되면 겪게 되는 과정이 바로 내 전세집이 경매로 넘어가게 되는 상황입니다. 그럼 전세 세입자는 어떤 일을 겪게 되는 것인지 그 자세한 과정을 경매 투자의 관점에서도 한 번 바라보고 싶었습니다.

 

* 책 소개, 책의 목차 ↓(네이버 도서 참고)

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프롤로그. 그러니까 당신도 살아

제1장. 집이 바닥 친 내 인생을 구원해주다
01. 왜 나는 그토록 절실했는가
02. 돈은 죄가 없다
03. 두 번째 고난이 찾아오다
04. 가난은 슬퍼할 여유를 주지 않는다
05. 부자들은 이렇게 돈을 버는구나
06. 나는 BMW를 모는 환경미화원이다
07. 내 인생의 구원, 경매 투자를 만나다

제2장. 경매 투자, 당신도 할 수 있다
01. 왜 지금 경매 투자를 해야 하는가
02. 첫 경매에서 인생을 배우다 [인천 계양구 1층 빌라]
03. 월세와 시세차익, 두 마리 토끼를 잡다 [시흥시 정왕동 3층 빌라]
04. 집주인이면서 좋은 사람일 수 있다 [시흥시 역세권 반지하 빌라]
05. 최악의 상황을 그려보고 투자하라 [안산시 반지하 18평 빌라]
06. 빌라로 월세 100만 원 받을 수 있다고? [고양시 덕양구 1층 빌라]
07. 경매 고수로 가는 험난한 길 [파주시 2층 빌라]
08. 취득세를 내더라도 이익이 남는 물건 [파주시 1층 빌라]
09. 반드시 경매가 아니어도 괜찮아 [인천시 계양구 작전동 재개발 빌라]

제3장. 무작정 따라 하면 돈 버는 경매 투자의 기술
01. 이제 경매를 시작해볼까
02. 좋은 물건이란 무엇인가
03. 위험한 물건만 피해도 절반은 성공이다
04. 권리분석이 쉬운 물건의 두 가지 조건
05. 반드시 알아야 할 권리분석 기초 지식
06. 공식 문서로 권리분석 더블 체크하기
07. 결정적 단서를 찾아라, 손품의 기술
08. 진짜 정보는 현장에 있다
09. 특명, 수익률을 구하라
10. 낙찰받으러 법원에 가볼까

제4장. 절대 실패하지 않는 경매 실전 노하우
01. 명도, 내 집을 갖기 위한 마지막 관문
02. 세금이 무서워 투자를 못하는 당신에게
03. 어떤 빌라에 투자할 것인가
04. 금리가 높아지면 정말로 망할까
05. 나만의 월세 투자 대원칙
06. 수익률을 올리는 인테리어의 법칙 1
07. 수익률을 올리는 인테리어의 법칙 2

제5장. 부동산 경매를 하며 깨달은 것들
01. 작은 원칙들이 큰 결과를 만든다
02. 비교를 멈추고 너만의 투자를 하라
03. 인생이 달라지려면 등기를 쳐야 한다
04. 내 꿈은 건물주가 아니라 우상향 인간이다
05. 생각이 우리를 부자로 만든다

에필로그. 돈도 없고 희망도 없는 사람들에게 바치는 책

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* 기억하면 좋을 내용 정리하기

 

1. 156page 후순위 임차인이 있는 빌라

전월세 세입자(임차인)의 권리가 소멸되는 경우다. 경매 물건에 임차인이 있으면 권리분석은 조금 더 복잡해지지만 겁낼 것 없다. 임차인의 권리가 대항력이 있는지 없는지를 확인하면 된다. 보통 임차인의 해당 주택 전입신고일자가 집주인이 돈을 빌린 날(근저당일) 이전일 경우, 임차인은 권리를 가지고 보증금을 보전받을 수 있다.(선순위 임차인). 이때 보증금은 낙찰자가 부담해야한다.

그러나 전입신고일자가 집주인이 돈을 빌린 날 이후라면 임차인은 보증금을 돌려받을 권리가 없다.(후순위 임차인). 해당 집에 근저당이 잡힌 줄 알면서도 전입을 했기 때문이다. 이때 낙찰자는 전월세 보증금을 지불하지 않아도 된다. 

-> 전세입자 입장에서 보면 전입신고와 확정일자를 받는 것이 얼마나 중요한지 알 수 있다.

 

2. 160page 선순위 임차인이 있을 땐 갭투자가 가능

선순위 임차인이 배당 요구를 하지 않으면 임차인의 보증금은 임차인 대신 낙찰자가 그대로 인수하게 된다. 임차인이 포기한 보증금을 낙찰자가 배당받게 되는 것이다. 그렇게 되면 대출을 받지 않고서도 자연스럽게 갭투자가 된다. 해당 보증금 액수는 매각물건명세서에서 확인할 수 있다. 이러한 물건은 유찰을 반복하여 인수되는 금액만큼 떨어질때까지 기다렸다가 입찰을 해야한다.

 

3. 경매 정보지의 건물 등기 사항 기준으로 말소기준권리 위로는 권리가 인수되고, 아래로는 소멸된다. 이를 바탕으로 말소기준권리를 찾고, 낙찰자가 낙찰받고 인수할 금액이 있는지를 판단하면 된다.

말소기준권리가 성립하는 것은 (가)압류, (근)저당권, 경매기입등기, 담보가등기, 전세권이다.

 

4. 169page, 임차인을 위한 권리

1) 대항력: 대항력이란 임차인이 집주인 및 낙찰자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리이다. 대항력을 갖추기 위해서는 다음의 세가지를 충족해야 한다.

정당한 계약, 이사하고 점유, 전입신고.

주의할 점은 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생한다는 것이다. 가령 1월 1일에 전입신고를 했다면 1월 2일 오전 0시부터 대항력을 갖게 된다. 따라서 만일 근저당성립일이 전입신고일과 같다면 전입신고 다음 날부터 대항력이 생기니 임차인은 후순위가 된다.

 

* 선순위 임차인: 말소기준권리보다 대항력을 갖춘 날짜가 빠른 임차인이다. 선순위 임차인은 낙찰자에게 자신의 보증금을 전부 돌려받기 전까지는 못 나간다고 대항할 수 있다. 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야한다.

 

* 후순위 임차인: 말소기준권리보다 대항력을 갖춘 날짜가 늦은 임차인이다. 후순위 임차인은 앞선 권리자의 채권이 먼저 변제된 후 보증금의 전부 또는 일부를 배당받게 된다. 선순위 임차인처럼 보증금을 다 받을 수 있을 만큼 보호받지는 못 한다.

 

2) 우선 변제권

임차인이 권리를 신고하고 경매 절차에 참여해 순서에 따라 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. 우선변제권을 갖기 위해서는 점유와 전입신고를 하여 대항력을 갖춘 뒤 확정일자를 받아야한다. 이렇게 확정일자를 받아 우선변제권을 확보했다면 경매 절차에서 배당을 받기 위해 배당요구종기일 이내에 배당요구를 하고 종기일까지 대항력을 유지해야한다. 만약 전입일자와 확정일자가 다른 경우에는 더 늦게 신고한날로 우선변제권이 발생한다. 즉 확정일자가 전입신고일자보다 늦다면 확정일자를 받은 당일 날, 전입신고일자가 확정일자보다 늦다면 전입신고 일자를 받은 다음 날 0시부터 발생한다. 일반적으로 이사한 날 전입신고를 하면서 확정일자도 함께 받는데 이런 경우 다음 날 0시부터 우선변제권이 발생된다. 

 

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경매 투자의 입장에서 임차인의 권리에 대해서도 설명해주어서 이해가 잘 되었습니다.

전입신고와 확정일자 받는 것이 얼마나 중요한 것인지 깨닫게 되는 시간이었습니다.