[독서 리뷰] 투자 초보자도 쉽게 따라 하는 부동산 대출의 기술

제가 기억하려고 쓰는,

개인적인 정리 글이자 독서 리뷰입니다.

오늘의 책은 [투자 초보자도 쉽게 따라 하는 부동산 대출의 기술]라는 책으로 주지현님의 책입니다.

 

투자 초보자도 쉽게 따라 하는 부동산 대출의 기술 : 네이버 도서

* 읽게 된 계기:  요새 부쩍 청약을 포함해서 부동산 투자에 대한 관심이 많아진 상태이고 다니고 있는 독서 모임에도 이번 달 말에 정기 도서가 [부자아빠 가난한 아빠]로 선정되었길래 월말까지는 시간이 많아서 그전에 다른 경제 관련 도서를 읽고 싶어졌습니다. 그래서 청약 공부를 하며 청약은 계약금 10%만 본인 돈으로 필요하기 때문에 초기 투자 자금이 현저히 적게 필요하다. 나머지는 다 중도금 대출과 주담대로 전환하면 된다. 라는 말이 자금 조달 프로세스의 기본인데 이게 다 대출이지 않겠어요? 그래서 부동산 대출의 기술이라는 이 책을 처음 보았을 때 한번 읽어보고 싶다는 생각이 강하게 들어 이번에 독서할 책으로 고르게 되었습니다.

 

* 책소개: 책의 목차 ↓

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프롤로그 6

CHAPTER 1 월급쟁이도 부자가 될 수 있을까?

평범한 대학생, 건물주를 꿈꾸며 투자에 뛰어들다 16
돈 없는 사회초년생, 좋은 대출에서 답을 찾다 22
정부의 부동산 정책에 힘껏 베팅하다 31
좋은 대출, 활용하지 못하는 사람이 바보다 38
Plus Tip [전월세 전환율] 금리 인상기, 전세보다 월세가 유리할까? 43

CHAPTER 2 좋은 대출의 왕도를 향한 준비 운동

경기의 룰을 빨리 파악하라 52
대출 전쟁에 뛰어드는 나, 가진 무기는 무엇인가? 57
현재와 앞으로, 평생의 자금흐름을 살펴라 67
당장 금리는 생각보다 중요하지 않다 70
Plus Tip [비과세소득] 비과세소득 때문에 이사할 아파트의 층이 달라질 수도 있다? 75

CHAPTER 3 좋은 대출, 이건 몰랐지?

어떤 금리가 나에게 유리할까? 중요한 것은 따로 있다! 84
대출받아 산 집값이 내려가면 큰일 나나? - 주택담보대출에 대한 오해와 진실 91 내 배우자가 실직하거나, 대출 만기가 정년을 넘어서면 어떡하지? 95
4대 시중은행이 아니면 무조건 위험하다? 98
숨겨진 꿀복지 혜택, 사내대출을 최대한 활용하라 106
Plus Tip [주거래은행] 대출을 잘 받으려면 주거래은행이 유리하다? 109

CHAPTER 4 대출받고 후회하지 않으려면 꼭 챙겨야 할 4가지

낮은 대출 한도와 방공제, 대출의 빈틈을 미리 대비하고 철저히 메워라 116
다양한 상환 방법의 차이와 유불리를 이해하고 분석하라 121
내 집 마련의 시야를 넓혀라 127
자신의 상황을 철저히 분석해 빈틈없는 상환계획을 세워라 131
Plus Tip [상시소득인정] 차주 단위 DSR 규제에서 상시소득인정 제도를 주목하라 139

CHAPTER 5 대출을 활용해 자산을 불릴 수 있다면?

돈을 빠르게 굴리고 싶다면, 헤지 투자, 레버리지 투자! 146
은행 이자가 너무 아깝다면, 헤지 투자에 도전하라 150
고수익 투자 시 자금이 부족하다면, 레버리지 투자에 도전하라 157 성공 헤지·레버리지 투자를 위해 잊지 말아야 할 것 3가지 164
Plus Tip [대출약정서] 대출약정서에서 꼭 확인해야 할 부분은? 169

CHAPTER 6 그것마저 알려주마! 현명한 대출 전략

대출 상담하러 은행 가기 전, 이것만은 꼭 챙겨가자! 174
여러 대출을 기막히게 조합해 적재적소에 투입하라 180
신규아파트 청약, 정확한 자금계획으로 똑똑하게 성공하자 186
윤석열 정부의 대출 규제 완화는 제한적일 것이다 195

CHAPTER 7 도전! 대출의 실전

비교적 약한 규제지역, 가장 효과적인 내 집 마련 방법
- 경기도 고양시 화정지구 구축아파트를 매수하려는 10년 차 박상현 선생님 202
투기과열지구, 가장 효과적인 분양대금 마련 방법
- 인천시 서구 검단신도시 신축아파트 청약에 성공한 20년 차 정은주 선생님 210
똑같은 신도시 안에서도 다른 대출 한도, 사전에 대출조건을 꼼꼼히 살피자
- 서울시 송파구 위례신도시 ‘미친 영끌’에 도전한 20년 차 김혜진 선생님 225
수입이 적고 불안정한데 대출이 잘 나올 수 있을까?
- 수도권에 내 집을 마련하고 싶은 30대 프리랜서 강사 오준영 씨 235
가장 효과적인 생활자금 마련 방법과 빠른 상환 방법
- 둘째 육아휴직 기간, 생활자금 마련이 급한 15년 차 송아름 선생님 243
입주 전 6개월 남짓 필요한 급전을 효과적으로 마련했다가 상환하는 방법
- 드디어 내 집 마련에 성공한 40대 직장인 곽수환 씨 251
가장 효과적인 생활자금 마련 방법과 빠른 상환 방법
- 서러운 경단녀, 40대 전업주부 유승희 씨 256
부족한 사업자금을 효과적으로 마련하는 방법
- 미용실을 운영하다 코로나19로 타격을 입은 40대 서은정 사장님 264
퇴임을 앞두고 상급지로 갈아탈 수 있을까?
- 경기도 부천시 상동지구에 거주하는 32년 차 최향미 선생님 273

에필로그 282

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 목차를 훑어보면 부동산 대출에 대해 전반적으로 다뤄주고 있고 후반에는 실제 작가님이 상담했던 대출 관련 상황들을 대리 경험해볼 수 있어서 좋았습니다.

 

* 읽으며 새로 알게된 부분

 

1) 목차에서 보면 CHAPTER 3 좋은 대출, 이건 몰랐지? 에서

사내대출에 대한 이야기가 나옵니다. 

이 책의 작가님이 초등학교 교사이기 때문에 교직원 공제회라는 제도를 활용하면 좋다고 알려주고 있는데요. 교직원 공제회는 저한테 매우 익숙한 이름입니다. 왜냐면 저도 대학병원에서 일하고 있기 때문에 교직원 공제회 적금에 가입되어 있거든요. 교직원 공제회가 좋은 이유는 사내 대출이라서 금융권 대출이 아니기 때문에 LTV, DTI, DSR 등의 한도 규제에 포함되지 않습니다.

 

2) CHAPTER 6 그것마저 알려주마! 현명한 대출 전략에서

186 page에 신규아파트 청약, 정확한 자금계획으로 똑똑하게 성공하자 라는 파트가 있습니다.

 

아파트 청약에 관심이 많은 저는 이 부분에 집중했습니다.

책에서는 아파트 청약에 필요한 돈은 집값 + 세금 + 기타 부대비용이라고 설명합니다.

구체적으로는 집값 + 세금(취득세), 도시주택보증공사(HUG)의 중도금대출 보증보험료, 발코니 확장 및 유상 옵션비와 법무사비용(필요시), 이사비용과 가재도구 구입비, 입주청소비까지 생각해야합니다.

 

시기별로 나누면

계약금 + 중도금 + 잔금 및 입주 후로 나뉩니다.

보통 10% + 60% + 30%로 잡는 경우가 많죠.

 

발코니 확장비와 유상옵션비도 한번에 내는게 아니라 똑같이 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어서 납부합니다.

 

아파트 매수에 동원할 자금을 어떻게 구할 것인지는 마이너스 통장과 사내 대출에 대해 설명해줍니다.

만기일시상황방식이거나 거치기간이 길어서 원금 상황 의무를 유예하면서 돈을 융통할 수 있다는 장점이 있습니다.

책에서는 둘 중에 우선순위를 고르자면 사내대출을 더 추천하고 있습니다. 왜냐면 마이너스 통장 개설 이력이 DSR에 계산되어 잔금대출에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

 

그 다음은 중도금 대출에 대해 생각해볼 수 있습니다.

중도금 대출은 보통 건설사가 은행과 연계하여 집단 대출을 실시하고 금리가 시중 주담대보다 저렴합니다. 최근까지는 중도금 대출 무이자로 진행하는 청약도 많이 본 것 같습니다.

중도금 대출의 특징은 그 지역의 LTV 만큼만 받을 수 있습니다. 요새는 규제가 완화되어서 생애 최초 주택구입시 규제지역 무관하게 9억원 이하면 LTV가 80%더라구요.

 

중도금대출의 또 다른 특징은 잔금일을 만기로 하는 만기일시상환입니다. 그래서 이자만 내면서 수월하게 자금을 조달 할 수 있는데 대신 중도금 대출에서 LTV 최대한도 전부를 사용해버리면 잔금대출에서 추가로 받을 수 있는 대출이 크게 줄거나 없어지므로 주의 필요!(중도금대출을 줄이기 위해 다른 대출상품을 이용하기보다는 저렴한 금리에 상환방식도 좋은 중도금대출을 최대한 받아두는 것이 좋긴함)

 

잔금대출은 중도금대출 상환분과 잔금 자납분으로 나뉩니다. 시중 은행들이 잔금대출 기준을 분양가로 변경하기 시작해서 받을 수 있는 대출이 줄어들긴 했습니다.

 

취득세같은것은 신용카드의 무이자 할부를 활용하는 것이 좋습니다.

 

3) CHAPTER 4 대출받고 후회하지 않으려면 꼭 챙겨야 할 4가지 파트에서

116 Page에 낮은 대출 한도와 방공제, 대출의 빈틈을 미리 대비하고 철저히 메워라 라는 파트가 있습니다.

여기서 방공제라는 개념을 처음 알게되었습니다.

집을 매수하려고 주택 담보 대출을 신청할 때 방공제라고 불리는 소액임차보증금 최우선변제라는게 있습니다. 대부분 LTV 비율을 최대로 당겨서 다 대출받을 수 있을거라고 생각하지만 금융권에서 설정한 지역별 소액임차보증금 최우선 변제액을 뺀 금액만을 대출해주겠다고 나오는 경우가 많습니다. 이를 해결할 방법으로 보증보험사와 연계해 MCI(모기지 신용보험)과 MCG(모기지 신용보증) 상품을 취급하고 있습니다. MCI는 보증에 필요한 보험료를 우리가 지출할 필요없지만 MCG는 대출액의 0.2%정도를 매년 지불하는 것이 특징이라고 하네요.

 

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* 최종 후기: 솔직히 한번 더 처음부터 읽어봐야할 것 같습니다. 완전한 부동산 초짜에게는 한번 쓱 읽고 이해하기 쉬운 내용은 아닙니다. 특히나 체증식상환, 체감식상환 이런 얘기 나올때는 정신이 아득해졌습니다. 그래도 아예 아무것도 몰랐었는데 이 책을 읽고 대출에 대해서 부정적인 느낌이 사라졌고 역시 알면 알수록 덜 두려워지는 것 같습니다.

한번 더 자세히 읽어서 두려움을 더 없애고 싶네요.