[독서 리뷰] New 대한민국 청약지도

 

 

 

제가 기억하려고 쓰는,

개인적인 정리 글이자 독서 리뷰입니다.

오늘의 책은 [대한민국 청약지도]로 정지영 님의 책입니다.

 

New 대한민국 청약지도 : 네이버 도서

 

* 읽게 된 계기: 지난 해 말과 올해 4월쯤에 청약에 대해서 처음 관심을 갖게 되었습니다. 그런데 그 당시 전세 계약이 1년 정도 남아있었을 때라 청약에서도 계약금 정도는 내 돈으로 내야 하는데 요새 아파트 값이 5억은 훌쩍 넘는 곳이 대부분이기 때문에 7~8천만 원의 계약금을 내기에는 전세로 돈이 묶여있는 상황이라 청약이 당첨되어도 자금을 마련하기가 쉽지 않다는 생각에 실행 가능성이 떨어지니 금세 관심이 줄어들긴 했었습니다. 그런데 이제 내년 3월이면 전세 계약이 끝나고 다음엔 다시 전세로 계약하지는 않을 생각이라 청약이 당첨된다면 이제 대부분의 아파트의 계약금 정도는 내 힘으로 낼 수 있다는 생각이 드니까 다시 공부해보고 싶다는 의지가 생겼습니다. 

 

* 책 소개, 이 책의 내용 ↓(책의 목차)

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내일 더 부자가 될 당신에게 쓰는 아임해피의 편지
_여러분의 숨어 있는 ‘청종’을 찾아드립니다

프롤로그
_일생에 한 번은 반드시 청약을 공부하라

1장
하루라도 더 빨리 청약을 하라!
집값이 떨어진다는데 내 집 마련해도 괜찮은 걸까?
똘똘한 내 집 마련을 위한 최상의 전략
몰라서 하게 되는 치명적인 실수
집이 있어도 청약을 공부해야 하는 이유

2장  청약의 이해
청약통장 만들고, 새 아파트 입주까지! 꿈을 이루는 청약 10단계
[STEP 1] 국민주택이냐, 민영주택이냐 그것이 문제로다
[STEP 2] 월급통장보다 값진 청약통장 만들기
[STEP 3] 복잡해서 헷갈리는 1순위 자격과 조건
[STEP 4] 분양 정보를 미리 아는 방법은?
[STEP 5] 입주자 모집공고에서 꼭 챙겨봐야 할 것들
[STEP 6] ‘당해’는 뭐고 ‘인근지역’은 뭐예요?
_#CASE STUDY 당해의 기쁨 … 1주택자도 당첨되는 당해의 기적
[STEP 7] 추첨제는 뭐고, 가점제는 뭐죠?
_#CASE STUDY 추첨제의 행운 … ‘나 혼자 사는’ 그가 당첨된 이유
[STEP 8] 현명한 선택은 발품이 만든다! 모델하우스 임장하기
[STEP 9] 입주까지 돈은 얼마가 필요할까?
[STEP 10] 드디어 당첨! 끝까지 꼼꼼하게 고민할 것들
_#CASE STUDY 청약홈 사용법 … “조사하면 다 나와!” 나의 청약 성적표 확인하기

3장  특별공급의 매력
'정시'가 아닌 '수시'로 당첨까지 한 방에 도달하는 방법
평생에 단 한 번만 가능한 특별한 청약
_#CASE STUDY 기관추천(국가유공자) 특별공급 … 공부를 하니 보이지 않던 길이 보였다!
기회가 더 많아진 특별공급, 쉽게 포기하면 안 되는 이유
_#CASE STUDY 신혼부부 특별공급 … 둘째와 함께 기적처럼 찾아온 당첨이라는 선물

4장  청약 당첨 전략
무엇을 보고 어떻게 접근해야 할까?
생애주기별 청약 전략
나는 지금 어디에서 살 것인가?
경쟁률을 미리 예측해 보는 방법
프리미엄이 붙는 아파트는 정해져 있다
당신이 떨어질 수밖에 없는 3가지 이유

5장  공공분양의 기회
정부가 적극적으로 밀어주는 곳을 공략하라
무주택 청년들을 위한 윤석열 정부의 시그널
공공분양의 꽃밭! 3기 신도시

6장  최종 점검
모르면 평생 후회! 청약 전 반드시 확인해야 할 것들
두 번 당첨은 안 된다고요?
‘전매제한’ 기간은 얼마나 될까?
대출과 세금, 돌다리도 두드리며 건너자

**책 속 부록 서울·경기도 분양 예정 단지 & 서울 분양권 전매 가능 단지
_서울 분양 예정 단지 | 경기도 분양 예정 단지 | 서울 분양권 전매 가능 단지

7장  대안 찾기
청약통장 없이도 새 아파트 갖는 법
틈새의 희망, ‘미계약 잔여세대’
_#CASE STUDY 미계약을 잡는 안목 … 서울 2호선 역세권 새 아파트를 잡다!
‘미분양’은 안 좋은 건가요?
전매제한이 풀린 알짜 ‘분양권’을 매입하라
‘입주권’으로 100% 새 아파트에 당첨되는 법

에필로그
아직도 고민하고 있는 당신에게

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* 정리해두면 좋을 내용

 

190page(청약 경쟁률을 미리 예측하는 방법)

 

일반공급의 경쟁률은 이전에 치러지는 특별 공급 경쟁률을 따라간다.

특별 공급 이전부터 경쟁률을 미리 알 수 있는 방법은 청약홈보다 앞서 분양 공고를 게시하는 기관추천 특별공급 전형을 통해 타입별 경쟁률을 가늠할 수 있다. 그중에서 장애인 특별공급은 고가점자 순으로 당첨자를 가르고 그 결과를 홈페이지에 공개한다.(포털사이트에 '서울 장애인 특별공급'을 검색한다.)

기관추천 특별공급의 결과는 특별공급을 비롯한 청약 경쟁률 분석에 큰 도움이 된다.

청약을 넣기 전부터 답안지를 미리 보는 기분으로 경쟁률이 낮을 법한 타입을 공략해 당첨 확률을 높여보자.

 

* 234page(전매제한)

 

전매제한 기간의 기준일은 해당 주택의 입주자로 당첨된 날로부터 산정한다. 예를 들어 당첨자 발표일이 2023년 4월 2일이고 전매제한 기간이 1년인 경우에는 2023년 4월 2일부터 2024년 4월 1일까지가 전매제한 기간에 해당한다. 비규제직역 수도권 과밀억제권역의 경우 청약 당첨자 발표일 이후 1년이 지난 시점부터 분양권을 매매할 수 있게 되었다. 한편 비규제 수도권 비과밀억제지역에서는 6개월 동안만 전매가 제한되며 지방은 계약 후 즉시 전매가 가능하다. 규제지역과 공공택지의 경우에는 소유권 이전등기일 전까지 분양권을 전매할 수 없다.

 

* 240page(대출)

 

LTV: 주택담보인정비율

주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출 가능 한도를 의미한다. 지역별 유형별 LTV비율은 다음과 같다.

 

무주택자: 규제지역(50%), 비규제지역(70~80%)

만약 LTV가 50%면 분양가 7억원의 주택을 담보로 중도금 대출을 받을 때 최대 3억 5천만 원까지 빌릴 수 있다. 나머지 3억 5천만 원은 따로 보유하고 있어야 입주할 수 있다는 뜻이다.

 

DTI: 총부채상환비율

 

상환 능력을 소득으로 따져 대출 한도를 정한 것으로, 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 금융기관에서 대출 금액을 산정할 때 대출자의 상환 능력을 검증하기 위해 활용하는 개인신용평가 시스템이라고 보면 된다. 만약 연 소득이 5천만 원이고 DTI가 40%가 적용된다면 연간 원리금(원금+이자) 상환액은 연 2000만 원이 넘지 않아야 된다. 2000만 원이 넘으면 대출이 되지 않을 수도 있다는 얘기다.

 

DSR: 총부채원리금상환비율

 

대출자가 빌린 '모든 대출의 원리금(원금 + 이자)'을 합한 뒤 이를 대출자의 연소득으로 나눈 '비율'이다. 주택담보대출, 신용대출 등 가계대출 총액이 1억 원을 넘으면 지역에 상관없이 DSR40%(제2금융권 50%)'규제가 적용된다. 다행히 중도금 대출은 DSR 규제 적용 대상이 아니지만, 입주 시점에 잔금 대출로 전환한다면 DSR 40%를 만족시켜야한다. 포털사이트 검색창에 DSR 계산기를 입력하면 다양한 사이트에서 자신의 DSR 한도를 계산해 볼 수 있다.

 

* 90 page(당해 = 해당지역)해당지역을 당해라고 부르기도한다. 인근지역은 서울에서 건설하는 주택의 해당지역은 서울이고 인근지역은 인천과 경기도다.

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* 경매나 재건축투자보다도 역시 청약이 프로세스 자체가 가장 쉽고 정형화되어 있다는 생각이 듭니다. 만약 신혼부부로 거주지를 생각해봐야 한다면 빌라에 월세로 살더라도 그냥 이렇게만 사는 게 아니라 청약을 전략적으로 노리고 도전해서 청약으로 아파트 하나는 당첨되어 놓고 그동안은 빌라에 월세로 살다가 완공이 되면 그 아파트는 전세로 주고 또 다른 도전을 해보고 싶다는 생각도 들고 그러네요.

 

경제, 투자, 부동산 책 30권 읽기를 도전 중인데 다음 책은 로버트 기요사키의 페이크 입니다. 얼른 읽고 다시 돌아오겠습니다.